印尼住宅房地产市场对外国投资的限制或将放宽 

印度尼西亚在世界上最美丽的国家中名列前茅，预计到本世纪中叶其经济规模将超过德国、日本和英国，跃居全球第四位。

国内生产总值（GDP）每年以超过 5% 的惊人速度增长，远高于全球平均水平。 三年前出台的镍矿石出口禁令似乎取得了成功，吸引了大量外国投资进入该国，并将印度尼西亚变成了全球电池制造工业中心。 在高生育率和持续城市化的推动下，城市居民的数量也在以惊人的速度增长。

世界银行估计，到 780,000 年，每年将形成 2045 万个新家庭，推动住房的长期强劲需求。

乍一看，印度尼西亚的房地产市场是一个理想的投资场所。

根据生活成本数据库 Numbeo 的数据，住宅物业价格明显低于其他收入相当的国家。

报告称，印度尼西亚市中心住宅物业每平方米的平均价格略高于1,600美元，明显低于越南和菲律宾的平均价格，后者分别高达2,800美元和2,500美元。

收入增加和家庭从不合格的房屋搬到更好的新建房屋进一步提振了需求，而供应方似乎已达到其产能上限，因为该国大多数主要开发商和建筑商都过度杠杆化，到期日迫在眉睫且空间有限成长。

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总而言之，价格的上涨看起来非常有吸引力。

然而，价格仍然相对较低是有充分理由的。

由于只有五分之一的印尼家庭有能力在开放的商业市场上购买房屋，并且超过 2% 的人口（约 6 万）实际上无家可归，印尼政府长期以来的首要任务一直是保护市场免受富裕人士的影响。外国人会推高房价，尤其是在雅加达或巴厘岛等地。

截至 2015 年，实际上不允许任何外国人在印度尼西亚拥有住宅物业； 所有采购均通过当地指定人员完成。

国家法律仍然有效地禁止外国人对房产拥有完全的“永久业权”所有权，限制他们的租赁权最长为 80 至 100 年，且无法获得抵押贷款融资。 政府还设定了外国投资者可以购买的房产最低价格，范围从北苏门答腊岛等地的公寓约 65,000 美元到雅加达、巴厘岛或爪哇部分地区的房屋 325,000 美元不等。

按照印度尼西亚的标准，这是一个豪华细分市场； 一切便宜的东西都留给当地人。

虽然这些限制表面上成功地使印尼人能够负担得起房地产价格，但加上庞大的官僚机构和过度扩张的基础设施发展目标，限制了建筑行业的盈利能力。

努力应对不断上升的债务的公司一直无法产生足够的自由现金流，这敲响了警钟，这与中国的情况没有什么不同。

除其他因素外，这促使外国所有权自由化迈出了历史性的一步。

2021年，印度尼西亚取消了外国买家在进行交易前必须持有长期居留许可的要求，并对所有权法进行了一些进一步的修改，以惠及海外投资者。

然而，迄今为止的改革几乎没有带来希望的突破。

据估计，在过去几年中，迄今为止只有约 200 名外国业主在没有代理人的情况下直接在印度尼西亚购买了住宅物业，到 40 年，这一数字将仅为约 2023 人。

专家们将此归咎于实施延误：据报道，地方当局仍然要求居民提供身份证件，并使所有权登记过程漫长而复杂。

但这一切预计很快就会改变。

由于建筑业约占GDP增长的20%，改善了国内对从金属、能源、混凝土到服务等各种产品的需求，印度尼西亚别无选择，只能进一步向外国投资者开放其房地产市场，至少在溢价方面部分。

一些人推测，政府最终也将为外国人提供完全成熟的永久业权所有权，至少在有限的自由区风格的领土内，并简化登记程序。

政府也在努力吸引富裕的移民。

它最近推出了一项“第二家园”签证计划，该计划向那些拥有稳定收入和储蓄超过约10万美元的人授予在该国居留长达130,000年的许可，为百万富翁提供“黄金签证”，并且正在研究启动针对远程工作的年轻专业人士的“数字游牧”签证。

但即使是目前有限的租赁所有权似乎也很有吸引力。

根据 Housearch.com领先的房产搜索平台显示，一些“热门”地区的平均租金收益率高达15%。

这意味着不到 8 年的投资回收期，即使在租赁期内价格略有上涨，也能确保获得可观的两位数投资回报。

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