“像房子一样安全”？ ＃英国脱欧笼罩英国房地产市场

由于英国退欧的不确定性，利率上升和通货膨胀侵蚀了市场中的房价和写字楼价格，投资者纷纷放弃英国房地产，而这个市场正面临着可能退出欧盟的混乱局面， 写入 海伦·里德（Helen Reid）.

做空房地产投资信托（REIT）股票的现象越来越普遍，因为政府发布了应对英国和欧盟不同意撤离条款的任何计划。

英国最大的50空头最多的股票清单上都充斥着房地产名称。 范围从房地产投资信托INTUP.L）和NewRiver（NRRT）给房屋建筑商Crest Nicholson（CRST文件）和McCarthy＆Stone（微软）排在第一，特拉维斯·珀金斯（Travis Perkins）酪蛋白），该公司出售建筑材料，Markit数据显示。

来自FIS Astec Analytics的卖空数据显示，专注于住宅和办公空间的REIT的借贷活动和成本较高，这是借入股票以做空股票的需求量度。

扣除借贷成本的空头本来可以赚钱。 自公投以来，英国房地产投资信托基金的表现落后于欧洲同行20％以上。

（图片：REIT股票于23月XNUMX日在英国对欧洲- reut.rs/2OZft17)

办公室房地产也面临着英国脱欧的压力。 伦敦的办公室现在要求比都柏林，巴黎，法兰克福或阿姆斯特丹的办公室高得多的溢价，但是伦敦作为金融中心的相关性下降正在压制其市场估值。

英国退欧后，多家银行已经将部分业务从伦敦转移到都柏林，法兰克福，巴黎和阿姆斯特丹等城市。

“人们显然认为，随着英国退欧的到来，都柏林会有一些动向，因此，伦敦为什么要每平方英尺收取大约50％的溢价，” Man GLG低估资产基金投资组合经理亨利·迪克森说。

在该国工作的欧盟国民越少，对住宅和办公场所的需求也将降低。

自记录开始以来，第二季度在英国工作的欧盟国民的跌幅最大。 欧盟向英国的净移民人数已降至2012以来的最低水平。

市场定价已在一定程度上考虑了这些压力。

迪克森说：“如果伦敦办公室的估值为每平方英尺1500磅，但[房地产投资信托（REIT）交易]则比资产净值低30％。” “在许多方面，市场似乎已经将伦敦视为类似于都柏林的城市。”

（图：英国房地产投资信托的市净率- tmsnrt.rs/2OZg7f3)

房价也一直感到压力。 ONS的数据显示，整个英国的整体年度3.0％增长，而5月份为3.5％，是自8月2013以来的最低增幅。

“人们已经意识到，由于存在古老的'在砖瓦和灰浆上进行投资'的格言，这些东西中存在安全性，但是我们现在不能再对此表示反对，”该公司首席投资官兼首席经济学家詹姆斯·杜威（James Dowey）说。海王星投资管理。

他说：“多年来，国内经济一直极大地支持英国的住房市场，但是在过去的几年中，它突然变得非常敌对。”

伦敦-危机后，全球资本流入和对安全资产的需求加剧了房价上涨，伦敦的房价下跌幅度最大。 在全球金融危机期间，它们下跌了0.7％，是自2009年XNUMX月以来的最大跌幅。

瑞银（UBS）分析师发现，相对于原始价格而言，平均折扣正在扩大，房地产需要更长的时间出售，“待售”房地产的供应也在增加。

Intu 属性 PLC157.25

INTUP.L伦敦证券交易所

-2.70（-1.69％）

• INTUP.L
• NRRT
• CRST文件
• 微软
• 酪蛋白

房地产市场研究公司Molior London称，伦敦46部分建造的房屋中约有68,000％尚未找到买家，这是有史以来最多的。

在某种程度上，甚至在英国脱欧公投之前，经济衰退就已经到来了，但不确定性加剧了这一趋势。

全球最大的房地产投资信托基金投资人兼Cohen＆Steers欧洲研究主管Rogier Quirijns说：“我们对伦敦住宅的态度已经八年了。”

他认为，伦敦的住房市场已经超过其周期的顶峰，而欧洲城市的房地产仍然可以提供大约三年的增长。 Quirijns投资于柏林的住宅房地产以及马德里和巴黎。

不断上升的通货膨胀（部分是英国公投后英镑贬值的结果）给英国房地产带来了更大的压力。

曼集团（Man Group）的Dixon估计，伦敦高端优质住宅市场的房价已较20的峰值下降了2014％。 他说，尽管其中大部分是名义上的，但其余部分将以实际价格出现，因为通货膨胀侵蚀了房屋的实际价值。

英格兰银行加息是危机以来的首次。加息也给购房者施加了压力，抵押贷款的偿还成本越来越高。

（图：伦敦租金价格下跌- reut.rs/2OZfClb)

一些投资者看到了在房地产领域发挥巨大价值的潜力。

“如果情况真的变糟，如果租金下降，我可以投资。 如果血液在街上流淌，那我可以回去了。”

曼集团（Man Group）的迪克森（Dixon）也表示，对于房地产投资信托基金（REIT），就他所观察的每只股票而言，投资组合经理都有一个清晰的概念，即股价变得“太便宜而无法忽略”。

由于卖空者迅速平仓，如果人气改善，股票被广泛做空的事实奠定了潜在强劲反弹的基础。

但是与此同时，随着正式退出日渐临近，投资者只能等待并希望更加明确。

海王星的杜威说：“我们必须看到一笔不错的交易，要么是英国脱欧，要么是相对无中断的，然后我们希望看到经济（在投资之前）有所复苏。”

复苏的催化剂最早可能出现在十月，那时英国和欧盟可能会达成退出协议。

但布鲁塞尔的外交官周二表示，他们预计领导人必须错过11月的非正式截止日期，而必须在11月举行一次紧急峰会。

杜威说：“我个人认为这将持续到第11个小时。”

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