在封锁使英国房地产部门遭受重创之后，Covid条款能否保护购房者和卖方？

经过数月的时间，对于不超过500,000英镑的房地产销售，可以延长印花税免税期的预期之后，英国总理Rishi Sunak最终选择了一套大胆的新刺激措施，以刺激英国住房领域的发展。 2021预算 本月初揭幕。 除了将印花税假期延长三个月外，原本打算在31月XNUMX日到期，但 现在正在运行 直到5月底，为确保“平稳过渡到正常状态”，另外一些销售获得三个月的豁免，总理现在还推出了按XNUMX％押金的住房抵押贷款担保。

皇家特许测量师学会（RICS）的调查结果表明，采取这些措施的时机并不是太早。 尽管在去年XNUMX月取消锁定措施之后，房地产行业表现强劲，但推动房地产市场进入低迷状态。 六年高，英国的所有贷方都通过限制抵押贷款的使用来确保复苏不会持续。 首次锁定之后，英国银行将固定利率的两年期和五年期抵押贷款交易的价值比（LTV）从95％降至105％，降至15％– 记录 附加高还款费用。

因此， 房地产活动高峰 紧接着前两个月的锁定并提示 预测 去年下半年的房地产复苏中， 放下 在2021年的头两个月中，证明了在大流行时代经济中需要现实的期望。 RICS发现了一个 29％下降 9月份买家询盘有所减少，XNUMX月份进一步下跌（如果较为温和）XNUMX％，调查人员发现市场上出售的房地产减少。 与去年锁定后的乐观形成鲜明对比的是，许多房地产市场分析师预测 看跌2021 在Sunak的最新公告发布之前-即使像Savills这样的房地产经纪人对新预算做出了新反应 预测 蓬勃发展的价格。

最重要的是，Sunak的干预措施对房地产市场的不稳定产生了巨大影响，这表明英国政府在过去一年中在缓解大流行对购房者和卖方的影响方面发挥了重要作用。 现实正在满足人们呼吁，除了抵押贷款计划和免税期以外，还需要扩大政府行动，以稳定房地产行业并支持试图加入房地产行业的个人，尤其是在英格兰，那里拥有独特的交易“财产链”结构许多陷入困境的家庭陷入困境。

正如英国运输协会的贝丝·鲁道夫（Beth Rudolf）所说 欧盟记者：“政府应该授权改善房屋搬迁流程，以使交易平均无需花费22周的时间。 他们对财产代理人的监管触手可及，法律委员会就租赁权提供报告，以及为支持该部而成立的购房集团开发的解决方案，但不幸的是，人们似乎对某些方面抱有信心。政府认为强制性监管并非解决之道。 我们认为，这正是所需要的，因为律师和房地产经纪人自愿交付变更不会走得太远。”

在不可预测的健康危机中，支撑住房市场的最有效的潜在措施之一可能是“Covid条款在去年大流行中断了数千笔交易后，房地产专业人士推荐了s。 随着Covid-19揭露了财产链系统的根本缺陷，这些条款是否可以为政府提供更根本的行业改革道路上的第一步？

买卖双方反复遭受冲击，抑制了需求

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校长在31月XNUMX日原定的截止日期前换了脸 豁免印花税 反映了政府对自己职责的看法的转变。 虽然最初的休假导致2020年下半年房屋购买量增加，但试图在今年头几周内购买住房的家庭却面临着 英国广播公司的电话 由于政府推动的需求激增，测量师，房地产经纪人和其他房地产专业人员之间出现了拖延，这是“一场赶税期限的竞赛”。 尽管有风险 构成 到“悬崖的边缘'， 和 激烈的运动 由于购房者和房地产协会为确保延期，总理大臣一再拒绝推迟最后期限，直到延期最终成为新预算的一部分。

印花税节假日的经历，以及如果购房者在到期前未能完成购买而损失数万英镑的购房者的经历，则呼应了成千上万的潜在购房者和卖方的痛苦经历，他们陷入了首次锁定不到一年前。 巴特菲尔德（Butterfield）的一项调查发现，由于最初的2020年封锁，在此期间房地产行业与其他经济部门一起被迫关闭。 十分之三 已获得“原则抵押”（MIP）的地毯从他们的脚下抽了出来，由于住房合同交换后的停业生效，他们失去了外汇保证金。

英格兰房地产市场的独特性是建立在将多个交易链接在一起的“链”的基础上的，这使得英国购房者和卖方特别容易受到诸如Covid之类的冲击的影响。 买方发现自己处于断链中间，而自己的买方不再能够完成购买，则无权收回他们在进一步交易中欠卖方的押金。 作为一名抵押经纪人 解释 到 时：“ [[存款]协议原则上不具有法律约束力。 您希望在大多数情况下，卖方会同情并以很少或不付出任何代价就可以解除合同中的另一方，但按合同，他们没有义务这样做。

标准化Covid条款以保护买卖双方

甚至在大流行开始之前， 五分之一 房地产购买失败是一条断链。 2017年现象成本 每年超过500亿英镑的房主 交易，估值，经纪和调查成本等未收回的成本，同时也给卖方留下了更难出售的财产。 与Covid关联的锁定已增加了这些风险，Butterfield发现接受调查的买家中有超过一半的人发现自己因锁定而陷入了中间链。 接受报价后，十分之四的买家被迫退出购买。

部长们面临着解决“财产链”制度的呼吁，但临时措施很可能是英国政府标准化和授权“Covid-19条款是由住房，社区和地方政府部与房屋购买和销售小组合作开发的。 虽然此类条款的适用范围仅限于与大流行直接相关的某些情况，但过去一年的经验表明，其对成千上万潜在购房者的财务和情感福祉具有潜在的有益影响。 该行业本身也对该条款表示欢迎，贝丝·鲁道夫（Beth Rudolf）称其为“一个好主意，很快就交付了以支持该行业和消费者。”

在政府的指导下制定的这一新条款，在房地产合同中还远非强制性或普遍性，这引发了一个问题，即在当前危机结束之前，政府是否应努力促进甚至强制使用此类条款。 。 基层的努力，例如针对英国购房者和卖方的Covid救济运动（英国CCR），例如，敦促房屋部长罗伯特·詹里克（Robert Jenrick）和政府扩大“公共保护与支持”，从去年XNUMX月首次锁定开始，就使“ Covid条款”在法律上具有强制性和有效性，从而对受到影响的买卖双方达成协议。

国会采取行动 扩大职权范围 这些条款中的一项，或者是将其保护追溯到已经受痛苦（但必要）的公共卫生决策影响的成千上万的个人，还可以为政府提供更现实的短期途径，以针对性地采取具体行动。房地产危机-在恢复公众对住房部门稳定的信心的同时，为未来几个月进行更广泛的改革奠定了基础。

尽管如此，鲁道夫（Rudolf）等行业领导者告诫说，进行长期改革的道路将远远超出大流行范围。 在许多需要监管变更的问题中：缺乏“在清单上预先提供包括租赁权，租金和授权信息的信息”的强制性，没有要求买方“证明他们可以通过证书负担财产的能力”确认贷款人原则上或资金来源的决定”，并要求卖方在申请方面证明其与财产的关系“以避免卖方假冒欺诈行为”，以及“对财产代理人进行监管和土地注册处数字化”和机器可读的行为。”

如果英国在解决这些监管缺陷时，行业代表坚持认为“一旦报价被接受，当事方就可以进行相关交易，知道一切都会进行” –简而言之，买卖双方都将享有一定的确定性自大流行开始以来，市场上一直非常缺乏这种病毒。

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